Es la pregunta que llega cada semana a la oficina 802, casi siempre con la misma frase: "¿me sale mejor arrendar o comprar?". La respuesta honesta es que depende de tres cosas, y ninguna tiene que ver con el edificio. Pero las cuentas sí se pueden poner sobre la mesa, y eso es lo que hacemos aquí.
Todos los números de este artículo son los que publicamos en el sitio. No hay letra menuda.
Lo que cuesta arrendar
El canon en la Torre está entre $40.000 y $45.000 COP por m² mensual, más IVA, e incluye administración y un parqueadero externo. El contrato estándar es a doce meses.
Para una oficina de 90 m² —la ejecutiva, unos diez a catorce puestos— eso son entre $3.600.000 y $4.050.000 mensuales antes de IVA. Al año, entre $43 y $48 millones.
Lo que se lleva a cambio: cero capital inmovilizado, cero impuesto predial, cero cuota de administración por fuera, y la posibilidad de irse en doce meses si el negocio cambia.
Lo que cuesta comprar
Un predio completo son ~335 m² y se vende entre $900 y $1.200 millones, o sea entre $2.680.000 y $3.580.000 por m². Vienen dos parqueaderos internos con matrícula propia. La administración corre por cuenta del dueño: alrededor de $8.000 COP por m² mensual, unos $2.680.000 al mes para el predio entero.
Y aquí está el punto que casi nadie hace de entrada: no se compra una oficina, se compra medio piso. La unidad mínima es el predio con su matrícula. Si su empresa necesita 90 m², comprar significa quedarse con 335 y decidir qué hace con los otros 245.
Los tres factores que de verdad deciden
Uno. Cuánto espacio necesita realmente. Si su operación cabe en 60 o 90 m², arrendar es lo sensato. Comprar 335 m² para usar una cuarta parte solo tiene sentido si va a arrendar el resto — y ahí ya no está comprando una oficina, está entrando al negocio inmobiliario, que es otro oficio.
Dos. Qué hace ese capital si no lo entierra. Mil millones en un predio son mil millones que no están en su operación. Para una empresa que crece al 30 % anual, ese capital rinde más adentro. Para una que ya está estable y genera caja, el metro cuadrado del norte de Cali es un lugar razonable donde dejarlo quieto.
Tres. Cuántos años se va a quedar. Debajo de cinco años, arrendar casi siempre gana: los costos de transacción de comprar y vender un inmueble comercial no se recuperan en tres. Por encima de diez, la cuenta se invierte.
El escenario que la gente no calcula
Comprar el predio y arrendar la mitad que no usa. Con 335 m² divididos en dos —su oficina de 170 y otra de 165 para arrendar— el canon de la parte arrendada cubre buena parte de la administración del predio completo.
No decimos que le vaya a rendir tanto ni asá: eso depende de la ocupación, del canon que consiga y del año. Pero es la estructura que ya usan varios propietarios del edificio, y vale la pena ponerla en la hoja de cálculo antes de descartar la compra por el tamaño.
Lo que ninguna de las dos cuentas incluye
La dirección. En la Torre ya operan tres redes internacionales de auditoría, firmas jurídicas y consultoría gerencial. Eso no aparece en ninguna columna de Excel y sin embargo es la razón por la que la mitad de nuestros inquilinos llegaron: alguien les recomendó el edificio.
Es un intangible, y como todo intangible, vale distinto para cada quien. Por eso no lo metimos en las cuentas — pero tampoco íbamos a fingir que no existe.
Si quiere hacer los números con su caso
En la página de inversión hay una calculadora donde puede meter sus propios supuestos y ver el escenario completo, con los costos descontados y no solo la renta bruta. Los resultados son estimaciones con sus supuestos, no una promesa de retorno nuestra.
Y si prefiere hablarlo, escríbanos: la llamada de quince minutos existe justamente para esto, sin cámara y sin presentación.